Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer Nedir? Harç ve Süreç: Detaylı Bir Rehber

Gayrimenkul sahipleri ve kiracılar arasında zaman zaman gündeme gelen kira uyuşmazlıkları, özellikle değişen ekonomik koşullar altında kira tespit davası ile çözüme kavuşturulabilir. Bu dava, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesini amaçlar. Peki, bu sürecin işleyişi nasıldır, harç oranları neye göre belirlenir ve dava açmadan önce neleri bilmek gerekir? İşte tüm bu soruların cevaplarını bulabileceğiniz kapsamlı bir rehber.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira ilişkisinde taraflardan birinin, mevcut kira bedelinin günün koşullarına göre adil ve hakkaniyetli bir şekilde yeniden belirlenmesi talebiyle açtığı bir hukuk davasıdır. Genellikle, kira sözleşmesi üzerinden uzun bir zaman geçmiş ve kira bedeli piyasa rayiçlerinin oldukça altında kalmışsa, ev sahipleri tarafından; ya da tam tersi, ekonomik koşulların değişmesiyle kira bedelinin fahiş hale geldiği düşünülüyorsa kiracılar tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davasının Önemi

Bu dava, hem kiracı hem de ev sahibi için dengeleyici bir rol oynar. Ev sahipleri için, enflasyon ve piyasa koşulları karşısında kira gelirlerinin değer kaybetmesini engellerken, kiracılar için de fahiş artışların önüne geçilerek adil bir kira bedelinin ödenmesini sağlar. Uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkabilecek haksızlıkları gidermek ve taraflar arasındaki ekonomik dengeyi korumak adına büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası açmak için belirli yasal şartların ve sürelerin yerine getirilmesi gerekir.

• Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli beş yılda bir hakim tarafından günün koşullarına göre belirlenebilir. Bu durumda, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya kira artırımına ilişkin ihtarname gönderilmesi gerekir.
• Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri: Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kira bedelinin tespiti için dava açma imkanı ancak sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması veya bu hükmün geçersiz sayılması durumunda ortaya çıkar. Bu durumda da yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya ihtarname gönderilmesi önemlidir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi gerekir:

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Davanın temelini oluşturan geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı zorunludur.
• Süre Şartı: Yukarıda belirtilen beş yıl ve otuz gün gibi yasal sürelerin dikkate alınması gereklidir.
• İhtiyaç veya Geçim Zorluğu: Kanunda açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte, bazı durumlarda kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebinin haklı bir nedene dayanması (örneğin, ev sahibinin geçim zorluğu veya kiracının aşırı kira yükü altında olması) davayı güçlendirebilir.

Kira Tespit Davasının Süreci

Kira tespit davası süreci genellikle aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Yetkili mahkemeye sunulacak dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin detayları, istenen kira bedeli, gerekçeleri ve deliller açıkça belirtilmelidir.
2. Harç ve Giderlerin Ödenmesi: Davacı tarafından belirlenen harç ve diğer yargılama giderlerinin ödenmesi gerekir.
3. Tebligat: Dava dilekçesi davalıya tebliğ edilir ve davalının cevap süresi başlar.
4. Delillerin Sunulması: Taraflar, iddialarını destekleyici delilleri (kira sözleşmesi, emsal kira kontratları, keşif raporları vb.) mahkemeye sunar.
5. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, genellikle kiralanan taşınmazda keşif yaparak ve bilirkişi atayarak emsal kira bedelini tespit eder.
6. Karar: Mahkeme, toplanan deliller ve bilirkişi raporu doğrultusunda adil kira bedeline hükmeder.

Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davalarında harca esas değer, belirlenecek olan yıllık kira farkının toplamıdır. Yani, davacının talep ettiği yeni yıllık kira bedeli ile mevcut yıllık kira bedeli arasındaki fark harca esas değeri oluşturur.

Örnek:

• Mevcut yıllık kira bedeli: 120.000 TL (10.000 TL x 12 ay)
• Talep edilen yıllık kira bedeli: 180.000 TL (15.000 TL x 12 ay)
• Harca esas değer: 180.000 TL – 120.000 TL = 60.000 TL

 

Kira Tespit Davasında Harç Oranı Nedir?

Kira tespit davalarında uygulanan harç oranı, 492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre nispi harç olarak belirlenmiştir. Bu oran, genellikle binde 68,31 (0.06831) olarak uygulanır. Ancak bu oran, zaman zaman güncellenebilir, bu nedenle güncel oran için Adalet Bakanlığı’nın veya ilgili adliyenin web sitesi kontrol edilmelidir.

Harç Oranı Nasıl Hesaplanır?

Harç oranı, harca esas değer üzerinden hesaplanır. Yukarıdaki örnekten devam edelim:

• Harca esas değer: 60.000 TL
• Harç oranı: %0.6831 (binde 68,31)
• Hesaplanacak Harç: 60.000 TL x 0.006831 = 409,86 TL

Bu miktar, ödenecek olan başvurma harcı ve karar ve ilam harcının toplamını temsil eder. Genellikle dava açılırken başvurma harcının dörtte biri peşin olarak ödenir.

Değişken Harç Oranları

Harçlar Kanunu’nda belirtilen nispi oranlar genellikle sabit olsa da, bazı özel durumlarda veya kanuni düzenlemelerle değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, dava açmadan önce güncel harç tarifesinin teyit edilmesi önemlidir.

İtiraz Süreçlerinde Harç

Kira tespit davası sonucunda verilen karara karşı istinaf veya temyiz yoluna gidilmesi halinde de ek harçlar ödenmesi gerekebilir. Bu harçlar da genellikle karara esas değer üzerinden belirlenen nispi harçlardır.

Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kira tespit davalarında en kritik konulardan biri, kiralanan taşınmazın emsal kira bedelinin doğru bir şekilde tespit edilmesidir. Mahkeme bu tespiti genellikle bilirkişi aracılığıyla yapar ve bilirkişiler aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurur:

1. Gayrimenkulün Özellikleri

• Konum: Taşınmazın bulunduğu bölge, merkeze uzaklığı, ulaşım imkanları.
• Yüzölçümü ve Oda Sayısı: Brüt ve net kullanım alanları, oda sayısı.
• Niteliği: Konut, işyeri, ofis gibi kullanım amacı.
• Yaşı ve Bakım Durumu: Binanın ve dairenin yaşı, iç ve dış bakımı, tadilat durumu.
• Katı ve Cephesi: Bulunduğu kat, manzarası, güneş alma durumu.
• Isınma Sistemi: Doğalgaz, merkezi sistem, kombi gibi ısıtma türü.
• Sosyal Donatılar: Otopark, güvenlik, havuz, spor salonu gibi imkanlar.

2. Emsal Gayrimenkul Araştırması

Bilirkişi, benzer özelliklere sahip, aynı bölgedeki diğer taşınmazların güncel kira bedellerini araştırır. Bu araştırma, genellikle emlakçılardan, ilan sitelerinden ve yakın zamanda yapılmış kira sözleşmelerinden elde edilen verilerle yapılır.

3. Kira Sözleşmeleri ve Grafik Analiz

Bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri incelenir. Uzun süreli kira sözleşmeleri ve bunların zaman içindeki artışları grafiksel olarak analiz edilerek genel bir piyasa trendi belirlenir.

4. Uzman Görüşü

Gayrimenkul değerleme uzmanları ve bölgedeki emlakçılar gibi uzmanların görüşleri de emsal kira bedelinin tespitinde yol gösterici olabilir.

Aşağıdaki tablo, emsal kira bedeli tespitinde dikkate alınan bazı temel faktörleri özetlemektedir:

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir hukuk davasıdır.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira tespit davası, yetkili sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi sunularak açılır. Dilekçede, mevcut kira sözleşmesinin detayları, talep edilen yeni kira bedeli, gerekçeler ve deliller açıkça belirtilmelidir.

Kira tespit davasında harç miktarı ne kadardır?

Kira tespit davasında harç miktarı, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden binde 68,31 (0.06831) oranında nispi olarak hesaplanır.

Kira tespit davasında hangi belgeler gereklidir?

Kira tespit davasında genellikle aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı sureti
• Tapu kaydı
• Varsa, kira ödeme makbuzları
• Emsal kira bedellerini gösteren belgeler (ilanlar, emsal kontratlar vb.)
• Davayı destekleyici diğer ilgili belgeler

Kira tespit davaları, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık süreçlerdir. Bu nedenle, dava açmadan önce bir avukattan hukuki danışmanlık almanız, hak kaybı yaşamanızı önleyecektir.